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房地产行业深度报告
——
土地市场有望降温，行业内部面临新一轮洗牌
5
款。
短拆/过桥
向民间担保公司、小贷公司、投资公司等借款。
监管相对较弱
高
私募基金
私募基金发行产品募集资金，投向房地产项目
强监管
高
数据来源：东方证券研究所
信托融资在拿地阶段和开工建设阶段都有运用，但主要在拿地阶段使用。这主要是因为，在拿地阶
段，房企无法使用银行的开发贷资金，而资本金又相对有限，因此需要借助来自信托的资金，而在
取得“四证”之后房企可以获得成本更低的银行开发贷用以替换信托资金。
1.2 房地产信托业务模简析式
国内的房地产信托包括资金信托和财产信托两类。资金信托指自然人或法人为了达到一定的经济
目的，将其拥有的货币资金委托给信托公司进行管理运用。房地产财产信托指房地产的所有人将其
对房产的所有权转让给信托公司，信托公司向其签发受益凭证而非支付现金。原所有者在取得受益
凭证后可以在证券市场进行交易，从而取得相当于直接销售房产的价款。在房地产信托融资领域，
房地产资金信托是普遍采用的模式。值得注意的是，我国现行的房地产信托融资与房地产信托投资
基金（REITs）有很大区别。信托计划与房地产信托投资基金的区别主要体现在：1）REITs 是权
益交易行为，信托计划更多的是一种债权融资行为；2）信托计划的流动性远远低于 REITs，不可
进行申购、赎回，可进行整体转让，无法公开交易；3）REITs 有管理机构参与运营，信托计划在
实现融资功能之后，仍由房企进行开发，无管理机构介入。
图 2：新增信托项目金额中资金信托占主要部分
资料来源：Wind、东方证券研究所
图 3：投向房地产的新增信托资金以集合信托为主
资料来源：Wind、东方证券研究所
房地产信托业务主要有债权型、股权型、收益权型以及组合型 4 种模式。根据用益信托网数据，近
几年投向房地产的信托资金中，以信托贷款为代表的债权型模式和收益权型模式占比不断提高。
2018 年，全年投向房地产领域的资金为 9221 亿元，其中信托贷款 4149 亿元，占比 45.0%，收益
权型占比 35.6%，股权型和组合型合计占比 19.4%。从资金运用方式的现状来看，国内的房企普
0%
10%
20%
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财产信托 资金信托
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4,000
5,000
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7,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
集合信托（亿元） 单一信托（亿元）
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