"房地产深度报告系列之三：挤出效应超越拉动效应，房地产对消费和投资的影响分析"

民生证券发布了一篇名为"房地产深度报告系列之三：挤出效应超越拉动效应，房住不炒仍需坚持"的研究报告。该报告指出，高房价主要源自高储蓄高货币下的资产保值焦虑，中国居民家庭的收入无法支撑房地产的上涨。而房地产对家庭消费的拉动效应小于挤出效应，不利于消费增长。高房价收入比使得家庭杠杆率快速上升，还贷能力不足使得信贷约束缓解效应下降，房价挤出效应占据主导地位。然而，高房价对企业投资的拉动效应大于挤出效应，房地产是企业融资的重要抵押物，房价上涨有利于缓解企业受到的融资约束，使得资源流向投资回报率高的企业。但是，高房价带来的高成本叠加人口红利消失，使得制造业等产业受到挤压。 房地产市场的拉动效应和挤出效应成为该研究报告的核心关注点。报告认为，房地产市场的拉动效应主要来自房价上涨缓解了信贷约束，促进了耐用消费品的消费。然而，较高的房价收入比使得家庭杠杆率快速上升，还贷能力不足使得信贷约束缓解效应下降，导致高房价对消费的挤出效应占据主导地位。中国住户部门的偿债比率甚至高于美国，高房价对消费的挤出效应相对较大。相比之下，高房价对企业投资的拉动效应较大，房地产是企业融资的重要抵押物，房价上涨有利于缓解企业受到的融资约束，使得资源流向投资回报率高的企业。然而，高房价带来的高成本叠加人口红利消失，使得制造业等产业受到挤压，这是一个需重点关注的问题。 报告还提到，当前房地产市场存在着"房住不炒"的调控目标，旨在稳定市场预期，防范投机行为。这一调控目标是必要的，但也需要兼顾到房地产市场对消费和投资的影响。对于房住不炒的政策，报告指出，需要综合考虑拉动效应和挤出效应，并在调控政策中做出相应的权衡。同时，报告也提出了建议，包括加大土地供应、增加租赁住房供应、优化住房消费政策等，以实现房地产市场的稳定发展和房住不炒的目标。 总的来说，报告认为房地产市场存在着拉动效应和挤出效应，其中挤出效应的影响更为突出。政策制定者需要在调控政策中兼顾到这两种效应，并采取相应的措施，以实现房地产市场的稳定发展和房住不炒的目标。同时，报告也提出了一些针对性的建议，为政策制定者提供了参考。