REITs科普：中国房地产资产证券化研究

"这篇报告是天风证券发布的关于房地产行业中国房地产资产证券化研究系列之一，专注于REITs（房地产投资信托基金）的科普，详细解释了什么是标准的REITs。" 在房地产行业中，REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一个重要的金融工具，它允许投资者通过购买基金单位参与房地产市场的投资，而无需直接购买物业。REITs的工作原理类似于股票基金，但其投资对象是房地产而非股票。基金汇集众多投资者的资金，由专业的投资机构进行管理和投资，投资范围通常包括商业地产、住宅地产、医疗设施、仓储等多种类型的物业。 REITs最早在美国诞生，随后在全球范围内扩展，特别是在亚洲，如日本、新加坡、台湾和香港等地。截至2017年底，全球共有37个市场设立了REITs，总市值达到了约2万亿美元。 报告中提到的标准REITs通常指的是公开上市的公募型权益型REITs。权益型REITs拥有并运营产生收入的物业，例如办公楼、购物中心或公寓，它们提供物业管理服务，并从租金和物业升值中获得收益，这是最常见的REITs类型。而抵押型REITs则主要通过贷款给房地产开发者或持有者来获取收益，投资者的回报主要来源于利息收入。 在组织形式上，REITs可以分为公募和私募两类。公募REITs面向公众投资者，具有较高的流动性和广泛的投资者基础，资金获取能力强。相对的，私募REITs则面向特定的投资者群体，通常规模较小，流动性较差，但可能提供更高的回报。此外，REITs还可以按照公司制或信托结构设立，这两者在法律地位、治理结构和税务处理上有所不同。 在中国，虽然已有一些私募类抵押型REITs的实践，但标准的公募型权益型REITs尚未普及。这表明中国房地产市场在资产证券化方面仍有较大的发展空间，尤其是在推动金融市场多元化和提高资本效率方面，REITs有望发挥重要作用。 本研究系列的第一部分旨在科普REITs的基础知识，对投资者理解房地产行业的投资机遇和风险提供了有益的参考，同时也为政策制定者和业界人士提供了深入探讨REITs制度建设的起点。