深圳天安云谷：城市更新与产业综合体案例分析

"深圳天安云谷项目是一个位于坂田华为科技城的城市更新示范项目，由深圳天安骏业投资发展有限公司开发。该项目占地面积76万平方米，总建筑面积达到289万平方米，主要由产业大厦、居住公寓、配套商业和住宅组成，物业类型多样。作为城市更新项目，天安云谷的最大特点是允许100%分割销售，且增值收益上缴比例相对较小，具有一定的投资优势。项目规划中强调了产业、生活、学习、商业和商务的全息结合，旨在打造一个人本主义的产城综合体。" 深圳天安云谷项目的核心知识点： 1. **项目定位**：天安云谷项目定位为以新兴产业发展为核心的现代都市产业综合体，旨在推动科技创新和产业升级。 2. **地理位置**：项目地处坂田华为科技城附近，与华为科技巨头相邻，有利于吸引相关科技企业和人才聚集。 3. **开发主体**：由深圳天安骏业投资发展有限公司负责开发，该公司在城市更新和产业地产领域具有一定实力和经验。 4. **规划指标**：项目占地76万平米，总建筑面积289万平米，容积率6.3，其中办公面积占据大部分，显示出其以产业为主导的特性。 5. **物业构成**：物业类型包括产业大厦、居住公寓、配套商业和住宅，满足了不同用户的需求，实现了工作、生活、休闲的融合。 6. **租售模式**：一期采取销售模式，作为城市更新项目，允许最大100%的分割销售，降低了投资门槛，增加了灵活性。 7. **增值收益规则**：增值收益的计算方式详细规定，对于超过扣减总金额的不同比例部分，有不同的上缴比例，提供了一定的利润空间。 8. **园区规划**：园区设计注重产业、居住、学习、商业和商务的全面融合，打造了一个以人为本的综合社区，包括还建居民花园社区、高级人才公寓和生态绿色居住环境等。 9. **政策背景**：工业楼宇转让的增值收益缴纳政策，对不同增值收益区间设定了不同的上缴比例，这为项目提供了政策上的指导和约束。 10. **操盘思路启示**：从天安云谷的案例中，我们可以学习到如何通过合理的规划和运营策略，将城市更新项目转变为创新和经济增长的引擎，同时兼顾居住和生活的品质提升。 该项目的成功不仅在于其综合性的物业配置和灵活的销售策略，更在于其对产城融合理念的深入实践，以及对增值收益的有效管理和利用。对于其他类似项目，这些经验和思路都具有重要的参考价值。