"房地产开发行业：城市能级下沉，市场疲态显现，投资意愿下降"

本报告是对房地产开发行业进行深度调研的第四弹，涉及到房地产市场在春节返乡期间的情况以及对三四线城市的深入调查。调研足迹遍及东中西六大县市，其中包括东部三个，中部两个，西部一个，并且指出城市能级进一步拓宽，最低能级下沉至县城市场。虽然不同能级城市的房地产发展形态和阶段各不相同，但依然存在共性的表现。多地出现盛极而落的现象，尽管销售总量在2018年创下历史新高，但下半年销售量出现明显下滑，需求疲态开始显现。市场成熟度高的城市房价已经自高点有所回落，绝对库存有所回升，投资意愿开始下降。 从2017年开始，绝对库存一直处于低迷状态，补库存热情一直持续至2018年上半年，然而下半年销售应声下降，库存周期随之上扬。东部以及相对高能级城市出现流拍现象，投资意愿开始下降，这一趋势可能会继续延续。另外，棚改支持力度也出现实质性收缩，过去三年棚改势头最劲的区域在2018年下半年都面临着棚改力度大幅收缩，特别是货币化安置比例的下降，对这些城市产生了一定的影响。 在调研的过程中，我们也发现了一些发展潜力。例如，有些城市在中长期内具有发展潜力，房地产市场仍然保持火爆，尤其是在发展速度相对缓慢的县城市场，房价同比增速甚至可高达100%。同时，一些城市政府也出台了一些针对房地产市场的政策扶持，例如加大土地供应力度、出台购房补贴等，有助于激活市场需求，提高销售。 基于以上调研，我们对未来房地产市场的发展提出了一些建议。首先，对于那些出现盛极而落现象的城市，政府和开发商需要调整策略，通过创新营销手段和加大库存回笼力度，来保持市场活跃。其次，需要通过改善业内监管机制，来遏制投机行为，提高房地产市场的风险防控能力。此外，政府可以加大对棚改力度的支持，适当提高货币化安置比例，以促进房地产市场持续稳定发展。 总的来说，房地产开发行业在春节返乡期间的深度调研显示，市场呈现出了一些积极的发展迹象，但同时也存在一定的风险和挑战。因此，对于政府和开发商来说，需要根据不同城市的具体情况，做出相应的政策和策略调整，以推动房地产市场的稳定和健康发展。