结论
根据我们的调研结果以及仲量联行和贝克·麦坚时
历年来积累的项目经验,影响酒店管理合同的商
业和法律条款的大环境正在发生变化。新的运营
商正在崛起,区域运营商不断进入新的市场,而
国际运营商正试图通过整合实现增长。
总体而言,不管是业主,还是运营商,都有相当
大的市场选择余地。对于业主来说,在遴选运营
商的过程中让尽可能多的运营商加入进来,仍然
不失为首选。这意味着,他们将尽最大可能地考
虑所有潜在适合这个项目的运营商,从而达到选
定最匹配所投资酒店项目的运营商。
伴随酒店行业新趋势的涌现,酒店管理合同也在
经历着一些变化。一些运营商甚至简化了管理协
议,以使非法律行业的参与者们也能更好地理解
合同内容。最重要的是,要确保各方都能理解酒
店管理合同的所有条款,并受益于最佳实践。
品牌标准及软品牌大行其道
从希尔顿的格芮精选、万豪的傲途格到索菲特的美憬阁和凯悦的凯悦臻选以及其他的一些精选酒店品牌,各大
运营商打造的软品牌在过去几年增长迅速。何为软品牌?软品牌背后的原则就是酒店本身是独一无二的,业主
不仅可以从运营商现有的营销渠道和管理系统中获益,也可以创立独特的个性,而不是迎合某个公认的品牌标
准。
有很多业主提问到底什么是品牌标准?尤其当业主准备筹建一个非标准品牌的酒店(或业主自创的品牌)时,
软品牌的标准又是什么?在酒店管理合同中,品牌标准的含义宽泛而笼统,通常只有一般性的表述一带而过,
表明业主将遵守品牌标准。在我们的研究中,有95%的合同涵盖这一表述。在这里,业主面对的是一个先有鸡
还是先有蛋的问题,因为在酒店管理合同正式签署之前,除了客房最小面积、必要设施及防火、逃生和安全保
障等基本要求外,品牌标准并不适用。对于确实想要适用软品牌的业主而言,还需进一步明确所谓的品牌标准
及物业改善计划的提议。在大多数情况下,实施品牌标准也是鉴于质量标准的考量。但与此同时,还应该就某
些品牌标准的投资回报进行合理的讨论。
酒店资产管理人的视角
从酒店资产管理的角度审视,业主在酒店管理合同的谈判过程中需要仔细评估自己的投资目标和资源。通常要
问的问题包括:业主的投资目标,持有或退出策略是什么?哪些资源可以投入该项目中?该物业在业主的投资
组合及项目的整体发展处于怎样的位置?在亚洲,尤其在一些综合体开发项目中尤其如此,酒店及其品牌犹如
镶嵌在王冠上的宝石,可以提升业主旗下其他房地产的议价空间。
基于上述情况且从酒店管理合同谈判的角度来看,计划长期持有酒店的业主需要更多地关注与优化酒店中长期
业绩相关的条款,通过运营商以实现资产的最大价值。但是,持有期限为5-10年的业主则需要更多地关注对退
出策略有利的条款。
在谈判过程中,业主和专业酒店资产管理人的参与程度也需要在酒店管理合同中得到明确,以确保业主对酒店
拥有合理的权利和访问权限、获得充分的汇报、并了解合同签署及外包租赁的情况等。在审查酒店管理合同的
过程中,涉及到定义——尤其是对管理费用计算或保证有影响的定义——等详细信息时,需要对条款进行逐条
分析。我们经常遇到的一种情况是涉及到总收入或营运利润总额的定义,应详细审查被扣除的项目,以免对管
理费用的计算产生误解。
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行业洞察