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房地产企业所得税管理与经营概览
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更新于2024-07-09
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"房地产业企业所得税管理操作指南" 本文档主要探讨了房地产业的企业所得税管理,首先对房地产行业进行了概述,强调了其作为不动产业务的特性,如实物形态、位置固定、不可移动和长期使用。房地产开发和经营涉及多个环节,包括项目规划、土地开发、房屋建造、销售和服务等,形式多样,包括土地、房屋和综合开发,以及城市、城镇和农村的不同开发地点。 接着,文档详细介绍了房地产业的业务范围和特点。业务范围涵盖房地产投资与开发、经营与销售,以及其他的土地使用权或开发房产的投资活动。房地产投资与开发是通过购买土地使用权和建筑物启动业务,而经营与销售则涉及预售、销售、租赁或对外投资,以获取利润。产品类型包括各种类型的住宅、廉租房和配套设施,如会所、辅助用房和基础设施。 房地产业的特点包括操作程序复杂,涉及多个步骤,如用地取得、规划设计、施工和销售;投资金额大,因为房地产项目的高价值和长周期;以及组织的特殊性,需要协调多方面的资源和活动。 对于企业所得税管理,这部分内容虽然没有直接在摘要中提及,但可以推断出,文档后续可能会详细阐述如何根据这些业务活动和特点,按照国家税法规定计算、申报和缴纳企业所得税。这可能包括成本费用的扣除政策、预缴税款的处理、税收优惠的应用、销售收入的确认时间,以及可能涉及的土地增值税和印花税等其他税费的管理。此外,还可能涉及税务筹划策略,以合法合规的方式降低税收负担,提高企业经济效益。 这份操作指南旨在帮助房地产企业理解和遵循中国税法,有效地管理企业所得税事务,确保在复杂的业务环境中做到合规经营,同时最大化税收效率。
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借:应交税费一应交营业税 300000
贷:银行存款 300000
结转销售成本:借:主营业务成本 4800000
贷:分期收款开发产品 4800000
第二年末再按40%的价款和成本比率作相应的会计处理。
(2)房地产企业采用委托代销方式销售的,应增设“委托代销商品”科目核算
协议签订的委托销售的开发产品,收到受托方代销清单后确认收入。
例:某房地产企业某楼盘还剩几套尾房,造价为80万元,计划委托某房产中
介公司代销,协议约定售价为100万元,营业税率5%;中介公司按售价的2%收
取手续费。
代销协议生效时:借:委托代销商品 800000
贷:开发产品—商品房 800000
收到代销清单:借:应收账款 1000000
贷:主营业务收入 1000000
结转营业税和销售成本:借:主营业税金及附加 50000
贷:应交税费一应交营业税50000
借:主营业务成本 800000
贷:委托代销商品 800000
结转手续费:借:营业费用 20000
贷:应收账款 20000
收到价款时:借:银行存款 980000
贷:应收账款 980000
(3)如为视同买断方式代销,则该房产企业在收到代销清单时,直接按协议
约定的售价确认收入额,不用结转手续费。如果采取基价(保底价)并实行超过基
价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于
收到代销单位代销清单时确认收入的实现。如上例代销合同约定保底售价为100万
元,超过保底价销售则按1比1双方分成。如实际收到代销清单代上实际售价为
120万元,则房地产企业应确认收入110万元。
(4)房地产企业还可与他人(包销人)订立开发产品包销合同,约定房地产
企业将其开发产品交由包销人以开发商的名义销售,包销期满未销售的房屋,由包
销人按照合同约定的包销价格购买。包销人可以高于包销合同约定的价格向购房人
出售包销的开发产品。在包销形式下,根据会计准则及制度,房地产企业应在包销
合同生效日进行确认收入的会计核算,并同时结转包销手续费、营业税和销售成本
(二)价外收入的会计核算
房地产企业的价外收入是指房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的
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价款以外的各种费用。包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违
约金(延期付款利息)、优质费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收入
房地产企业的价外收入根据不同性质,应计入不同的会计科目。对手续费收入
可计入“其他业务收入”,集资费冲减“财务费用”,奖励费、优质费冲减“管理费用”,
返还利润、违约金可计入“营业外收入”,而代收款项、代垫款项和需上缴的基金应
计入“其他应付款”或“其他应收款”等往来账。
例:某房地产公司销售一个自行开发的店面,总建筑面积为100平米,单价1
万元,收取总价款100万元,按每平米20元收取维修基金,该维修基金日后由房
产公司统一解缴当地住房管理机构,另按每平米10元收取优质费,上述收取的款
项全部存入银行。
借:银行存款 1003000
贷:主营业务收入 1000000
其他应付款—维修基金2000
管理费用—优质费 1000
(三)开发产品销售收入和价外收入的税收处理
房地产开发企业开发、建造用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附
着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式,按下列原则分别确认收入的
实现:
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取
价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。
2.采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付
款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定
收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账
之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定
的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于开发企业与购买方签订销
售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如
果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价
格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两
种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签
订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单
之日确认收入的实现。
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(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,
属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方
共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按
销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认
收入的实现,开发企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;
如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方
已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同
的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认
收入的实现。
(4)采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约
定,参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发
产品,开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
5.房地产开发企业以买一赠一(如购房赠车)等方式组合销售本企业商品的
不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销
售收入。
6.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现
金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基
金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部
确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位
开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
(四)产品销售收入的会计与税收的差异
1.预售收入转作销售收入的差异
按税法规定,开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照
收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应
的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售
收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。但根
据会计准则的有关规定,在房地产企业未将开发产品移交给购房户前不能确认为收
入,仍应按“预收账款”进行管理。
2.银行按揭方式销售开发产品的差异
按税法规定,采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确
认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。但根据会计准
则的有关规定,在房地产企业未将开发产品移交给购房户前不能确认为收入,仍应
按“预收账款”进行管理。
3.代收代垫款项的差异
根据税法规定,开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附
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