建筑业服务化：转型升级的新机遇

工程19（2022）166研究工程管理-文章建筑业服务化及其转型路径：价值增值视角刘典a，王宏伟b，王伟，钟伯涛c，丁烈云ca上海大学SILC商学院，中国b华中科技大学管理学院，武汉430074c华中科技大学土木水利工程学院，湖北武汉430074阿提奇莱因福奥文章历史记录：2021年6月1日收到2021年9月17日修订2021年9月28日接受2021年12月7日在线发布保留字：建筑服务化服务创新平台共享A B S T R A C T在当前以服务和科技为主导的社会和科技背景下，建筑业的产业转型升级迎来了新的机遇。鉴于制造业通过服务化成功转型升级，学者和实践者开始探索建筑业服务化的可能性。 目前的实践和理论表明，对建筑业服务化存在不同的理解;但还处于起步阶段，缺乏深刻系统的认识，不利于建筑业服务化转型升级。因此，本文从服务化的增值本质出发，系统分析了建筑业服务化的动因、定义和内涵从价值共创、服务创新、网络化运营等多个角度分析了建筑服务化的转型路径，符合数字化建筑的新趋势。此外，本文还从建筑业的资金、人力、技术、材料、设备等支撑要素出发，考察了服务化对建筑业生态的影响总之，我们期望通过本文的系统分析和阐述，能够为学者和实践者提供一个由内而外的建筑服务化的整体观，并对建筑服务化的推进有所帮助©2021 THE COUNTORS.Elsevier LTD代表中国工程院出版，高等教育出版社有限公司。这是一篇CC BY-NC-ND许可下的开放获取文章（http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/）中找到。1. 介绍随着世界经济从后工业经济转向以服务业为基础的经济[1]，服务业在所有类型的经济活动中变得越来越重要。自20世纪80年代“服务化”概念首次提出以来现在许多企业通过服务化不断提高例如，著名的飞机发动机公司劳斯莱斯不仅销售飞机发动机，还提供发动机管理和维护。此外，该公司还销售按小时计算功率的飞机发动机。再举一个例子，除了销售硬件和个人电脑，*通讯作者。电子邮件地址：hwwang@hust.edu.cn（H. Wang）。IBM为客户提供量身定制的集成解决方案。这样，IBM就成为了主要的高科技服务企业。这些发展不是偶然的;相反，它们是在当前经济环境下工业发展的要求下出现的。一方面，技术进步意味着企业提供的产品逐渐同质化.另一方面，由于物质的丰富，消费者不再满足于仅仅获得产品，他们现在更加关注产品体验，这导致了个性化和多样化的需求。对服务化动机的研究[3，4]表明，服务是一种用于区分产品的方法。服务化还可以使利益分享具有吸引力，其市场大于产品市场。服务化产生了不同形式的产品服务系统（PSS），可以帮助企业满足复杂的消费者需求。由于服务化在提高竞争力和会议效率方面https://doi.org/10.1016/j.eng.2021.09.0132095-8099/©2021 THE COMEORS.由爱思唯尔有限公司代表中国工程院和高等教育出版社有限公司出版。这是一篇基于CC BY-NC-ND许可证的开放获取文章（http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/）。可从ScienceDirect获取目录列表工程杂志首页：www.elsevier.com/locate/engD. Liu，H.王湾，澳-地Zhong等人工程19（2022）166167消费者的需求，这有助于企业适应当前的行业环境，服务化转型作为适应时代的一种手段，已经成为产业发展的一种趋势。受制造业服务化的影响，建筑业也出现了服务化的迹象。这一现象的特点是以服务为主导的项目，提供基于设施交付的长期服务，以满足建筑商的业务需求。在这类项目中，承包商的重点从通常的设施交付转向提供与设施有关的长期服务。这一变化也将传统的项目管理周期延伸到运维阶段，从而增加了项目管理的复杂性。正如一系列关于服务主导型项目的研究[5]所证明的那样，此类项目建立了一个集成方案的模型，将设计、施工和运营联系在一起，以满足建设者建筑服务化是指在设施交付的基础上提供长期运营和维护服务。 大多数服务主导型项目是以公私合作伙伴关系（PPP）为特征的大型工程项目然而，自2010年代以来，许多建筑公司开始引入和利用服务化概念，而不涉及PPP[10，11]。研究还指出，在设施交付后，将注意力集中在运营和维护服务上，可能会分散对项目交付过程中问题的注意力[12]。除了上述服务化实践外，中国学者还强调了“互联网+”建设平台的建设服务理念这一概念将建筑服务界定为一系列依赖有形资源的活动，如人力和设备，由参与建筑的所有各方进行，以满足客户Following Koga[15]，Liu等人[16]从价值流的角度描述了建筑，并将建筑服务分为设计服务，材料供应服务，建筑服务和其他支持服务。这些学者所提出的建筑服务概念，着重于建筑过程的服务化。这种服务化使专业化分工更加精细，使参与建设的各方在互联网平台上进行按需服务交易成为可能，从而实现集中化和优化化建设资源的配置。这些以服务为主导的项目实践和施工服务的概念是基于业界和学术界对建筑服务化的不同理解，表明对建筑业服务化的含义缺乏共识。无论是由于建筑服务化的实践和理论尚处于起步阶段，还是由于缺乏明确的定义和系统的理解（例如，包括动因、内涵、转化途径和影响），难以为建筑业服务化转型提供理论支撑。因此，为帮助施工企业实现服务化转型，有必要对施工服务化的概念、内涵和实现路径进行研究。本文在分析建筑业服务化转型动因的基础上，提出了建筑业服务化的定义。以服务的增值效应为出发点，深入分析了建筑业服务化的内涵，设计了建筑业服务化的实现路径，从资金、人力、技术、材料、设备等多方面探索了建筑业服务化培育的产业新形态。针对数字化施工成为新趋势的特点，结合数字化施工的实践，探讨了在建筑业总之，我们支持建立一个系统的理解服务化的建设，以促进服务化转型的建设和相关行业。通过这种方式，我们为解决建筑业面临的问题和实现产业升级做出了贡献。2. 施工服务化2.1. 服务化的定义服务化（Servitization）这个术语最早由Vandermerwe和Rada[2]提出，现在被广泛认为是指从销售产品到提供由商品和服务组成的“捆绑”的转变由于这种方法产生的附加值，它引起了许多学者的关注。基于对先前服务化定义的深入分析，Roy et al.[17]将服务化描述为组织能力和流程的创新，旨在通过从销售产品到PSS的转变更好地创造共同价值。这种价值共创的特点是顾客参与PSS的提供，以更好地满足顾客的个性化需求，区别于传统的通过产品销售实现价值创造的方式。PSS概念最早由Goedkoop等人提出[18];它被定义为一个包括产品、服务、参与者网络和支持基础设施的系统。该系统的目的是保持竞争力，满足消费者需求，并降低对环境的影响。随后，许多学者在此基础上提出了不同的PSS定义。 Baines等人[19]综合了这些定义，并将PSS总结为在使用过程中提供价值的集成产品和服务。根据这一定义，产品销售系统将经济利益与产品消费分开，从而减少经济活动对环境的影响。也就是说，PSS强调产品的使用而不是购买，以满足客户从满足客户需求的角度来看，PSS是制造业服务化的一个特殊例子。它强调资产性能或利用率而不是所有权，通过整合产品和服务为客户提供使用价值，实现差异化[19]。服务化的另一种形式是服务化制造，这是由中国学者首先提出的。Sun等人[21，22]基于对全球制造业变化趋势的分析，开发了一种结合制造和服务的先进制造模式服务化制造提供了三种不同形式的PSS：面向产品的PSS，面向使用的PSS和面向实用程序的PSS。在集成方面，服务化制造包括面向服务的制造[23]和面向制造的服务。前者将制造企业提供的技术流程级服务引入到制造流程中，而后者则发生在生产者服务公司提供涵盖产品整个生命周期的业务流程级服务时[24，25]。服务化强调通过整合产品和服务来满足客户的个性化需求，这意味着在满足需求时创造价值。的成果在服务化过程中，PSS根据所提供的产品和服务的组合而变化[26]。与制造业的服务化相比，服务化制造不仅包括通过产品和服务的集成来增加价值，而且还倡导产品制造过程的服务化。也就是说，制造企业为其他企业提供完成生产的专业服务.通过这种方式，制造企业可以D. Liu，H.王湾，澳-地Zhong等人工程19（2022）166168在更大范围内获得具有比较优势的制造资源，从而在提高生产率的同时降低制造成本[21]。2.2. 建筑业服务化现状服务化的理念在制造业盛行，学术界和建筑业从业者纷纷分析这一模式能否解决建筑业面临的生产率低、核心竞争力弱、收入来源单一等问题。事实上，在过去的二十年里，人们对建筑服务化的影响进行了大量的讨论。在这一转变的最初几年，对建筑行业的理解发生了转变，从承包商向客户提供的建筑产品转变为承包商在此过程中还提供一系列建筑服务的解释[27]。近年来，服务主导的概念在建筑行业的应用越来越多术语一些学者称这种类型的项目为“术语RM鼓励公司通过与客户建立长期关系而不是专注于单一交易来提高盈利能力，而SDL则将公司的重点从销售产品转移到服务交易。总的来说，这些概念反映了广告行业从产品交付转向满足用户因此，对服务化的研究重点也转向了项目的全生命周期考虑和服务层面。通过对现有研究的回顾，揭示了一些关于服务化的观点例如，基于已安装资产提供长期服务的想法被认为是服务主导项目的驱动力[8]。长期服务要求要求承包商将注意力从注重保修期内的交付和支持转向对未来可能发生的情况的在这种情况下，承包商不再仅仅是设施的建造者，而是通过充当客户的维护工程顾问和最终客户的服务提供商，成为项目整体维护过程的积极参与者[31]。服务（而不仅仅是产品）成为追求合作客户-供应商项目关系时的核心分母[32]。研究议程表明，建筑业已经开始接受这种增值模式，基于已建资产的长期服务提供虽然上述研究没有直接涉及建筑服务化，但长期服务提供的含义与源自制造业的服务化概念一致[2]。由于建筑公司越来越多地被迫考虑他们建造的建筑物的整个寿命性能，学术研究已经开始探索建筑行业服务化的影响Robinson和Chan[33]指出，随着私人融资倡议（PFI）和公私伙伴关系的扩散，服务化在建筑行业开始变得重要，因为设计和施工承包商越来越多地参与建筑资产的运营和维护Robinson等人[10]通过追踪一家分销公司开发新产品，创造新的服务。此外，通过对另一家建筑公司追求服务化的案例研究这些研究表明，服务化是建筑企业创造新价值的有效途径，技术发展在向服务化转型中起着重要作用。在SDL之后，根据其使用价值来评估所创造的价值，其中最终客户和其他相关利益相关者的服务体验起着重要作用[35]。为了研究主要承包商和供应链成员通过服务设计改善服务体验的程度，Smyth等人[36]对10个主要承包商进行了半结构化访谈。他们观察到，客户和用户都意识到他们的服务体验中的次优价值Fuentes[37]报告称，将最终用户视为被动参与者，而不是价值的共同创造者，可能会影响项目这些研究强调了最终用户在项目执行过程中的服务体验的重要性随着焦点转向通过在已建资产的运营阶段提供服务来增加价值，随着服务化制造的趋势，出现了另一条研究路线;即，施工活动被概念化为在项目交付期间增加价值的施工服务[14]。该构想旨在通过互联网平台上的施工服务交易实现资源整合和按需分配[16]。此外，建筑平台模式为建筑行业提供了新的机会，以解决该行业面临的传统问题，如信息隔离、低效协作和建筑生产力低下[13]。近年来，中国发展了与建筑相关的平台，如建筑电子商务平台云筑网y和工程服务众包平台华美堂网。总之，有两条研究路线从不同的角度来研究建筑业服务化的含义：运营服务化和生产服务化的角度大多数研究都是通过案例研究进行的，并提供了服务化实践的证据;然而，对于建筑服务化的含义以及如何实现服务化，仍然缺乏明确的此外，服务化的概念化应将这两个视角合二为一。2.3. 建筑业服务化的定义鉴于通过服务化改造建筑行业的动机，SDL必须集成到建筑中以促进专业团体之间的信息共享和积极合作[38]。转型过程中必须在建设中引入差异化服务元素，实现多元化竞争，让实体用户参与到服务提供过程中，以更好地满足用户需求，助力服务提升。总之，强调建设过程的服务化、实体建设与服务提供的结合、实体用户的参与，服务可以有效地帮助建筑业应对发展问题同时，施工与服务结合的实践与研究表明，施工服务化公司简介www.hzmj.comD. Liu，H.王湾，澳-地Zhong等人工程19（2022）166169有两个不同的含义：提供与实体使用和维护相关的服务;以及提供面向流程的专业服务，以促进建筑实体交付。这两个含义分别对应于基于产品和服务集成的PSS和生产过程的服务化。对制造业服务化的研究表明，生产性服务业与生产性服务业是以增加价值为动机的统一。前者通过满足客户的个性化需求来增加价值，而后者则通过提高生产力和减少浪费来增加价值在此基础上，我们将建筑服务化定义为在实体建设和实体使用过程中引入服务元素的增值建筑服务化的表现形式按阶段可分为建设型服务和使用型服务。2.3.1. 建设型服务以施工为导向的服务是在施工过程中而不是以用户为中心的使用阶段提供的，目的是帮助施工企业完成与施工相关的需求。这些服务分为施工过程服务和施工支持服务，这取决于它们是否直接与施工活动有关。建筑过程服务是建筑企业为完成建筑活动而提供的服务，建筑支持服务是服务企业为促进建筑活动的完成而提供的服务设备租赁和材料供应），基于知识的服务（例如，信息服务和咨询服务），以及其他支持服务（例如，物流和计算服务）。2.3.2. 面向服务面向建筑的服务是指由利益相关者提供的建筑实体和服务的集成解决方案，以满足生活，工作或娱乐的物理空间附属于建筑实体的服务旨在促进实体使用并改善用户体验;它们包括基本的运营和维护服务，如维护和维修，能源管理，应急管理，变更或搬迁管理和安全[39]，以及针对特定群体的扩展服务，如老年人的医疗保健服务。此外，根据用户是否拥有建筑实体，面向使用的服务可以分为两类：用户主导服务和业主主导服务。“使用者主导”是指直接向拥有建筑物的使用者提供以使用为导向的服务，而“业主主导”是指提供以使用为导向的总的来说，施工服务化是为了提高施工企业的竞争力，更好地满足业主在企业层面，施工服务化是实现施工过程差异化、打造实体服务、提高施工效率、快速响应市场需求、提升竞争力的有效手段在行业层面，建筑服务化是实现建筑与服务深度融合的新路径，有助于行业由低附加值向高附加值转型。建筑业服务化的基本定义不足以让从业者确定如何在行业和企业层面实现服务化转型。通过对制造业服务化的研究，建筑界非常关注服务化带来的变化和好处[4]，该行业面临的挑战[40]和转型路径[41]。 由于建筑业服务化尚处于起步阶段，可供分析其挑战的案例较少。本文旨在阐明这一新概念的内涵和外延，并为施工企业实现施工服务化提供路径建议。因此，随后的章节分析和讨论了建筑服务化所隐含的变化，可能的转型路径，以及服务化对行业生态系统的延伸影响。3. 服务化在建筑业中的意义建筑业服务化是一种转变，其核心是从以建筑实体为中心的项目实施向以顾客需求为中心的服务提供转变。这一转变从根本上改变了通过建筑增加价值的传统方法。建筑企业的经营模式和行业内企业间的协同关系也将随之发生变化.如图1所示，建筑服务化带来的转型有三个方面：增值、商业模式和运营模式。3.1. 增加价值从不同的角度来看，价值可以分为顾客感知的使用价值和销售过程在商品主导的逻辑下，价值被认为是交换价值，因为价值是通过商品交易交付的。在SDL下，价值由其使用决定，并由服务提供者和服务受益者在互动中共同创造[43]。在建筑业，各类企业围绕建筑实体开展业务，使建筑实体成为价值创造、交付和捕获的载体。从建筑实体的整个生命周期来看（图2），建筑业的增值主要发生在两个阶段：建造阶段和使用阶段。施工阶段包括用于创建建筑实体的增值活动使用阶段包括增值活动，以确保建筑实体就建筑实体而言，建筑各阶段的增值活动主要是实现从投入到产出的功能转换。例如，设计完成了从业主对建筑实体的设想到设计方案的转换，而施工则代表了从材料到建筑实体的完整转换。从转换的角度来看，建筑的增值活动限于特定的阶段，导致建筑的每个阶段分离。这不仅压缩了Fig. 1.建筑服务化所隐含的变化D. Liu，H.王湾，澳-地Zhong等人工程19（2022）166170图二. 建筑物的整个生命周期。增加价值的空间，但也削弱了各阶段之间的协作效率。相反，从服务化的角度来看，建设各阶段的增值都是以客户需求为中心，通过建设参与者与客户之间的在这种情况下，施工参与方，也称为供应商，他们面对不同的“客户”，不仅要在建筑实体的施工阶段完成功能转换活动，而且还要在施工阶段之前和之后的其他阶段提供与转换活动相关的“顾客”，也就是需求者，必须参与价值创造的过程，而不是被动地选择产品或服务，以更好地满足顾客化的基于以上分析，建筑业服务化视角下的增值转型可概括为：变形1.从建筑服务化的角度看，传统的以转换活动为基础的增值3.2. 商业模式商业模式代表了企业在价值网络中创造和获取价值的战略选择和核心逻辑。战略选择决定了企业为哪些客户提供什么样的价值，而价值创造和获取则决定了企业为客户传递价值的过程和维持运营的方式。核心逻辑则澄清了价值传递背后的因果关系假设，保证了战略选择的内在一致性。因此，就构成而言，商业模式是一个价值系统，包括战略选择、价值创造、价值捕获和价值网络。服务化改变了建筑企业的价值增值方式，必然会带来价值创造和价值获取的变化，从而改变整个价值增值系统。传统上，咨询、设计、施工和类似企业通过与业主或承包商签订合同并通过为业主或承包商完成建设任务（例如管理、设计或施工）而获得报酬来参与建设项目。从商业模式逻辑上看，建筑企业通过与业主或承包商完成转换活动，为业主或承包商创造价值，y https：//hydronic—flow—control.com/en/page/our—services—building—life—cycle.资源（即，人力资源和设备）。同时，业主或承包商履行付款等合同义务，使企业获得价值。在建筑企业传统在服务化背景下，建筑企业的增值方式是以满足个性化需求为中心由于个性化需求通常涵盖建筑实体整个生命周期的几个阶段，因此建筑企业必须超越其原有的活动范围，并实现参与建筑实体的整个生命周期。那么，建筑企业就可以为业主创造价值--不仅在实体建设阶段，而且在实体使用阶段。简而言之，建筑企业的商业模式成为以满足需求为导向的价值创造手段。 4）. 相比之下，建筑企业在服务化模式下的商业模式可以概括为：变形2.在建筑业服务化的背景下，建筑企业3.3. 所述操作模型在制造业领域，生产经营是企业将各个要素经过一系列的转换，最终生产出有形产品和无形服务的过程。由于建筑主体复杂，施工分工精细，建筑物的建设必须由几家企业共同完成。因此，施工操作是交付建筑实体的过程，通过参与者之间的交互来完成。参与者之间的关系--即考虑参与者是否对建设过程有利，以及这一过程是否能够得到有效协调--是影响施工和运营效率的关键因素。传统的建筑组织项目，以促进建筑实体交付。根据不同的项目采购模式，项目成员之间可能存在不同的合同关系。然而，由于建筑实体的单一性，项目成员之间的关系通常具有时间性，并随着项目的完成而结束。如图1的上半部分所示。 5、项目成员包括业主、设计方、施工方、供应商。价值链上相邻成员之间存在着不同的时间契约关系，对应着不同的建设任务，如规划、设计、实体交付、材料供应等。此外，建设各阶段的分离（特别是设计和施工的分离）导致项目利益相关者只关注自己的功能和利益。项目成员之间缺乏相互积极合作，严重影响了施工作业的效率和业绩。当启动供应链、精益建设和其他管理理念时，项目成员不会改变他们的重点，只是被动地合作，以应对外部激励或管理约束。这种模式不能最大限度地提高系统效率。相比之下，在服务化逻辑下，满足客户需求成为企业关注的焦点，以构建实体交付为中心的项目组织方式已不适用。在客户需求的驱动下为了更好地满足各种需求，D. Liu，H.王湾，澳-地Zhong等人工程19（2022）166171图三. 建筑服务化下需求导向的价值创造见图4。 建筑业服务化下的商业模式变革以建设为导向，以使用为导向的需求，参与者必须在每个阶段积极与利益相关者合作。如图底部所示。 5、每个参与者都可以通过这两类需求与其他参与者连接，而不是通过价值链中的单级连接。例如，在预制建筑中，主承包商作为设计方和供应商之间的系统集成商，以协调预制件的设计和生产。虽然建筑实体的单一性仍然存在，但由于建筑实体的生命周期长，每个参与者都必须形成长期的合作关系。这种关系不仅体现在现有的服务项目中，也体现在其他新的服务项目中。通过对比服务化改造前后的施工运营模式（图5），本次运营模式改造可以总结如下：图五.建筑业服务化下的运营模式转型D. Liu，H.王湾，澳-地Zhong等人工程19（2022）166172第三章.建设服务化将建设阶段分散、组织关系临时化的价值链运营模式转变为全过程参与、长期合作关系的价值网络运营模式。4. 建筑业服务化转型路径将服务化引入建筑业，将对建筑业进行多方面的升级改造，如增值、创造新的商业模式、建立新的运营模式等。上一节对建筑业服务化影响的分析强调了各方面转型的核心要素;然而，如何实现上述三个转型的问题仍然存在，特别是在新兴数字技术导致的广泛产业转型方面。例如，智能制造[44]、智慧医疗系统[45]、区块链金融[46]、气候智慧型农业[47]等都是数字技术引入传统产业后出现的新业态。结合数字化革命，深入分析建筑服务化的实现途径势在必行。这种分析应该从建筑的数字化革命入手，探讨服务化的具体增值方式、商业模式创新和运营模式目前，数字技术的发展和普及极大地支持了传统建筑业的革命，催生了数字建筑的概念[48，49]。此外，工业4.0，起源于建筑业，已被引入建筑业，学者们创造了术语建筑4.0[50]。无论是工业4.0还是建筑4.0，其核心思想都是利用数字技术重塑建筑。这一理念包括改变建筑活动、利益相关者关于数字化对制造业服务化的影响，数字化转型可以通过提供复杂和新颖的服务来推动制造业服务化[51，52]。 主要路线涉及不同业务维度的整合，如数字技术和售后[53]，生产[54]和供应链[55]。另一方面，物联网（IoT）等技术的采用，人工智能（AI）可以增强或完全改变服务提供的性质，新的以服务为导向的商业模式将出现。大数据和云计算等不同数字技术的应用也改变了通过服务化创造价值的方式[56，57]。换句话说，数字化通过增加新的服务或改进现有服务来创新商业模式，然后用数字技术改变价值创造的方法。在建筑领域，数字革命涉及采用基于建筑信息建模（BIM）和通用数据环境（CDE）的数字生态系统，采用的数字技术主要包括视频和激光扫描、人工智能、云计算、大数据和数据分析、区块链、增强现实（AR）和虚拟现实（VR）以及物联网[58，59]。通过这些各种技术的作用，数字技术的应用可以从多个方面为建筑实体的建造和使用提供认知和控制支持，包括建筑实体建模与仿真、数据采集与转换、信息分析与共享，以及改变建筑实体生命周期中活动完成方式和参与者之间的交互。如图6所示，通过参考数字技术对制造业服务化的影响，并结合建筑业服务化的影响分析，我们开发了以下实施框架。4.1. 基于价值共创作为SDL的核心思想，价值共创提出客户始终是价值的共同创造者，因为产品或服务只有在客户使用或体验时才具有价值[60]。换句话说，价值共同创造是产品或服务提供者间接与客户互动以创造价值的过程;因此，它强调提供者与客户之间的互动[61]。在数字时代，数字技术的使用正在改变供应商和客户之间的互动。更具体地说，数字智能、连通性和分析能力正在将供应商企业通过增加这种联合过程中互动的广度和深度来共同创造价值[62]。在价值共同创造的影响下，建筑服务化的价值创造应该通过一个过程来完成，见图6。建筑业服务化转型路径D. Liu，H.王湾，澳-地Zhong等人工程19（2022）166173建筑实体用户和业主之间的互动。数字技术为深度互动提供了可能。通过BIM技术，建筑实体设计从传统的二维图纸设计转变为三维模型设计，建筑实体可以建模为可视化的数字对象[63]。通过AR/VR技术，建筑物实体可以以“看得见、摸得着”的方式展示给用户有助于用户根据自己的需求为产品设计提供建议[64]。例如，设计团队和利益相关者已经在VR环境中进行了医疗设施设计的可视化沟通[65]。简而言之，BIM和AR/VR让实体用户参与设计和施工[66]，允许他们提供自己的要求，以确保最终的建筑实体符合他们的规范。这大大提高了建筑实体的价值。除了用户的主动交互，物联网、大数据、人工智能等技术可以帮助建筑实体运营商从实体使用过程中收集用户的潜在需求，然后完善设计，吸引潜在用户，满足他们的通过在建筑实体中部署的智能传感器和智能设备捕获用户的行为数据，并通过AI和大数据识别用户对建筑实体不同功能的满意度，可以为建筑实体更新提供参考。例如，可以通过简单且低成本的物联网传感器提取高层建筑的能耗信息;然后可以分析人类活动如何影响建筑物的能源使用的信息。最后，分析结果可为节能措施的设计提供参考，以降低建筑物的能耗[68此外，智能设备通常具有交互能力，使得设备能够实时响应用户请求。通过这种方式，运营商可以主动收集有关用户不满的信息，这些信息可以作为建筑实体后续改进的基础[71]。总体而言，建筑实体业主与使用者的价值共创是使用者通过主动和被动的方式对实体建设和运营进行反馈的过程。这个过程可以帮助业主和运营商更好地满足用户需求，从而创造更大的价值。4.2. 基于服务创新的商业模式变革建筑业服务化的相关研究表明，数字技术将带来新的公司合作形式、新的产品和服务、新的客户关系和新的员工关系，进而影响公司就服务化提供的集成解决方案而言，数字化可分为远程监控、控制、优化和自主化的不同程度。因此，数字化产生了五种不同的商业模式--即面向产品的服务提供商、实业家、定制的集成解决方案提供商、结果提供商和平台提供商--它们是通过将集成解决方案（标准化、模块化和定制化）和定价逻辑（面向产品、面向合同、面向可用性和面向输出）[73]。数字化对建筑业服务化的影响更具体地说，咨询、设计、施工和监理是建筑实体建设过程中参与者提供的主要服务数字技术将彻底改变这些服务的内容或提供方法，并导致服务提供的创新，例如全方位的服务，工艺咨询服务、协同设计服务、智能建造服务、预制供应服务、预测性维护服务和平台服务。4.2.1. 全程咨询服务与传统咨询服务提供决策规划、设计、施工等阶段的单一服务不同，数字技术的支持使咨询公司能够提供覆盖建筑实体全生命周期的咨询服务一方面，BIM和CDE技术可以有效化解建设各阶段的信息壁垒，促进建筑实体全生命周期信息的沟通和传递，为全生命周期咨询服务提供数据和信息支撑例如，由于大型水电项目的复杂性、可变性和不确定性，利用基于BIM技术的协作平台对项目参与者和利益相关者有利，因为它允许他们共享风险、信息和资源，以及参与项目管理[74]。另一方面，信息的高效存储为基于大数据和AI的知识挖掘提供了条件，帮助咨询企业在过去服务的基础上积累经验并形成知识[75，76]，进而提供多重的全周期工程咨询服务。例如，自然语言处理方法可用于从合同文件中提取概念和关系[77]，或文本数据挖掘技术可用于从项目后评估中查找和分类有用的知识[78]。4.2.2. 协同设计服务随着BIM技术的广泛应用，基于模型的设计该模型的可扩展性和模块化特点使得设计可以分解为多个设计任务，由不同的专业设计人员完成在云计算和VR技术的支持下，不同地理位置的专业设计师查看或编辑它），以避免由设计模型的不同版本引起的设计错误[79设计任务的可分解性也为众包提供了可能性，即通过互联网平台发布专业设计任务，有资质、有信誉、有意愿的专业设计师可以通过竞争或团队合作完成设计任务，从而有效利用群体智慧获得满意的设计方案[83，84]。设计服务的合作性还体现在使用基于BIM技术的在线平台，使最终用户、专业人士和政策制定者能够对建筑设计进行评论，并提取信息以生成更有效的设计[85]。理想情况下，专业设计师可以参与后续的设计相关任务，以提供建筑结构的知识，例如室内设计和装修。4.2.3. 智能建筑服务最近，一系列支持互联网的物理设备，如机器人、传感器和致动器，已被用于提供自动和安全的智能应用。这种类型的设备是提供智能建筑服务的基础。在建筑实体的建造过程中，基于材料转换的传统建造方法可以通过使用增材制造来自动打印物理组件和产品来颠覆[86 -88]。机器人可以代替人工作业，提高施工效率，避免施工事故[89带有传感器的施工设备可以有效地解决施工过程中动态变化带来的不确定性，D. Liu，H.王湾，澳-地Zhong等人工程19（2022）166174环境，从而促进环境感知组件组装和构造[45，46，92]。这些智能应用都需要实时监测和控制，而边缘计算技术提供了满足这种实时要求的可能性[93]。4.2.4. 预制供应服务预制建筑是指在工厂生产建筑构件，将整个或中间过程的建筑构件运输到建筑工地，并组装这些构件以创建建筑实体的做法[94]。虽然这一概念并不新鲜，但由于其显著的优势，包括更快、更安全的制造、更好的质量控制和更低的环境影响，预制构件建筑正在吸引新一波的兴趣和投资[95]。装配式建筑一般包括设计、生产、运输和安装四个阶段。预制结构方法的广泛采用将对构件的设计、生产和运输产生需求。在大多数情况下，设计和生产服务由制造商一起提供。总承包商负责现场组装，同时作为系统集成商管理涵盖这四个阶段的集成供应链。4.2.5. 预测性维护服务在数字技术的支持下，设施管理人员可以使用在建筑实体使用期间获取的数据来预测建筑实体的功能部件的状态基于对功能部件未来状况的预测例如，可以通过物联网实时监控供暖、通风和空调（HVAC）系统根据所获取的状态信息，机器学习算法用于预测HVAC系统的未来状态;然后制定适当的维护计划[96]。此外，建筑环境对用户舒适度有重要影响。设施管理者可以利用建筑环境数据和使用者行为数据来评估和预测使用者例如，可穿戴传感器或红外热成像可以用于识别用户在此基础上，设施管理人员可以制定HVAC系统控制策略，以调整建筑环境[974.2.6. 平台服务鉴于建筑实体生命周期各个阶段的信息共享需求，企业可以为项目参与方提供基于互联网平台的信息集成与共享服务。例如，要实现精益装配式建筑，可以利用云计算和物联网技术构建服务平台，提供预制、运输和装配的所有类型的信息，最终使所有参与企业能够轻松共享信息，而无需技术诀窍或技术团队[101]。此外，平台企业还可以提供基于互联网平台的交易服务，以实现服务需求与服务供给的有效对接，提高服务资源的配置效率。例如，基于云计算范式，欧洲单一电子市场整合了面向服务的架构（SOA）框架和BIM模型，为建筑行业构建了电子商务平台，交易暖通空调服务和碰撞检测服务[102，103]。4.3. 基于平台共享的基于价值网络的运营模式是典型的网络化运营模式。在网络化制造中，网络化运营的特征是通过利用互联网技术支持参与企业在建筑实体的整个生命周期内的协作，以更快的速度、更好的质量和更低的成本提供市场需求的产品和服务，从而克服地理分散的限制建筑服务化的目的是提供满足个性化需求的集成解决方案鉴于需求的变化，需要由不同的建筑服务组成的综合解决方案在这种情况下，建筑业服务化所要求的网络化运营的关键是使动态联盟的参与者之间能够进行协作，以便高效地交付解决方案。该任务涉及两个方面：联盟成员选择和合作关系管理。通过成功地解决建筑实体的随着数字化进入建筑领域，数字孪生模型在建筑中的使用将逐渐普及[105]。数字孪生的核心在于通过利用从传感器收集的实时数据来建立产品、过程或服务的镜像计算机模型，以进行仿真决策和优化[106]。在这些数字孪生的支持下，所有类型的建筑服务都可以建模为可计算的形式，存储在互联网平台上，并可以通过服务交易获得。基于此设置，利益相关者可以通过平台搜索和交易组合不同的建筑服务来获得定制的解决方案，最终的服务组合解决方案决定了哪些服务提供者参与目标的实现以及他们之间的协作关系，但是参与者能否实现理想的协同效果仍然取决于管理层。根据合同交易关系，联盟成员之间在服务交付过程中出现的信息必须存储在平台上，并在成员之间共享。这一需求消除了传统项目管理中的信息壁垒，为成员间的协作奠定了坚实的信息基础。例如，可将建筑质量检测信息上传至基于BIM和室内定位技术的协作平台，以提高质量管理参与方之间的协作效率[107]。协同安全监管平台用于收集、分析和传播不同利益相关者的安全信息，有助于减少安全信息不对称和沟通效率低下对安全监管有效性的负面影响[108]。此外，这些平台可以通过实施要求利益共享和风险分担的合同来改善参与者之间的合作，例如通过设计成本分担合同来鼓励联盟成员分享知识[109]。激励共享合同可用于促进承包商之间的设备共享，以确保项目建设效率[110]。此外，该平台可以做出联合服务推荐，将更多的捆绑需求分配给具有高水平协作性能的服务提供商，以便培养服务提供商之间的主动协作。D. Liu，H.王湾，澳-地Zhong等人工程19（2022）1661755. 建筑业服务化下的衍生产业形态为了创造价值，建筑业不仅需要设计单位、承包商、分包商、运营商等完成增值活动的建筑企业，还需要材料供应商、金融企业、劳务公司、技术研发企业等通过提供资金、人力资源、技术、材料、设备等资源来支持增值活动。为简化描述，我们将企业分为两类：增值核心企业（以下简称核心企业）和增值配套企业（或配套企业）。这两类企业以及它们之间的价值交换构成了建筑业的价值创造体系。随着外部宏观环境（例如，政治，经济，社会，技术，环境，法律），构成了建筑业的生态。如前所述，建筑业服务化转型以个性化需求为出发点，寻求增值机会。为了满足个性化需求，核心企业必须改变其商业模式，采用新的运营方式来实现。核心企业的支持者也必须做出改变，以适应核心企业的服务化要求，并开发与建筑服务化相关的新业务（图7）。更具体地说，建筑企业的融资需求、房地产金融、金融保险等需求，将为工程项目推出新的金融服务，以下简称“工程金融服务”。创新建设服务业需要大量高技能劳动力，闲置劳动力技能的提高和管理的规范化将促进人力资源的开发。在数字化时代，服务化必然会产生大量的数据，建筑企业对数据管理的需求和所需的分析能力，很可能形成一个大数据市场。专业的智能设备提供商将出现，以满足智能建筑，老年人之家和其他智能化领域建筑实体。下文将详细阐述这些挑战和要求的若干方面5.1. 工程金融服务作为建筑业外部环境的一部分，金融服务旨在为建筑业创造资金。随着建筑业的服务化转型，行业对金融服务的需求将从简单的资金需求转变为更精细的综合服务需求。金融服务应深深嵌入到建设系统中，以满足建设过程中所有阶段或至少关键阶段的金融需求。此外，建设涉及多种类型的企业，包括材料供应商、承包商和设施运营商，每一种企业都将发展不同的工程金融服务模式。根据目前的行业实践，工程金融市场包括设备金融服务、房地产金融服务、老年住房金融服务等模式。详情如下。5.1.1. 设备融资服务卡特彼勒公司工程机械制造商，通过租赁系统提供短期和长期租赁服务，在全球拥有1500多家在线商店，并期望建立一个涵盖产品，技术和服务的全产业生态链。数据显示，租赁业务的发展并没有减少产品销售，反而增加了销售额和利润。此外，在经济危机期间，卡特彼勒积极为现金流紧张的中小企业提供设备融资服务，帮助他们提高业绩和收入。通过这种方式，客户体验到卡特彼勒服务的价值5.1.2. 房地产金融服务目前，一些企业正在与第三方平台合作推出互联网和房地产金融产品，见图7。建筑业服务化下的新兴产业D. Liu，H.王湾，澳-地Zhong等人工程19（2022）166176为个人投资者服务，为中小房地产企业